Những loại giấy tờ cần chú ý khi đi mua nhà, mua đất

Việc mua nhà, mua đất là những giao dịch có giá trị lớn, chứa nhiều rủi ro nếu không thực hiện theo đúng quy định pháp luật. Thủ tục mua nhà, mua đất là câu hỏi nhận được rất nhiều sự tâm của khách hàng trước khi giao dịch. Dưới đây bannha24h.vn sẽ liệt kê một vài điều cần chú ý khi mua bán nhà đất Cần Giờ nói riêng và Việt Nam nói chung.

Những loại giấy tờ cần kiểm tra khi mua đất, mua nhà

Theo quy định của pháp luật kinh doanh Bất động sản, tùy theo từng loại hình sản phẩm (nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất…) cũng như thời điểm đưa vào kinh doanh (nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng; hoặc thi công nhà trong tương lai) mà điều kiện để đưa vào kinh doanh có sự khác nhau.

Theo ThS Ngô Gia Hoàng – Khoa luật thương mại, Trường ĐH Luật TPHCM, để đảm bảo quyền lợi của mình, người mua nên chú ý kiểm tra một số loại giấy tờ như sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ): Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng QSDĐ phải có giấy chứng nhận. Điều 9 Luật Kinh doanh BĐS 2014 cũng quy định nhà, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh phải có đăng ký quyền sở hữu nhà, công tình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về QSDĐ.

- Giấy chứng nhận về QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành là giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Ngoài ra, các loại giấy chứng nhận được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10/12/2009 như giấy chứng nhận QSDĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng vẫn có giá trị pháp lý.

- Trường hợp chủ đầu tư chưa được cấp giấy chứng nhận về QSDĐ, người mua có thể yêu cầu cung cấp các giấy tờ chứng minh chủ đầu tư có QSDĐ hợp pháp để thực hiện dự án và sẽ được cấp giấy chứng nhận về QSDĐ. Các loại giấy tờ này có thể là quyết định cho phép sử dụng đất để xây dựng dự án; quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; biên bản bàn giao đất trên thực địa…

- Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng: Đây là các loại quy hoạch quy định rõ các công trình xây dựng sẽ được xây dựng với cấu trúc như thế nào, mặt bằng ra sao. Đây cũng là cơ sở quan trọng để cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc cấp giấy phép đầu tư xây dựng cho dự án hoặc công trình đang chuẩn bị được thực hiện.

- Hồ sơ dự án, bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng với tiến độ dự án;

- Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

- Các loại giấy tờ chứng minh chủ đầu tư, bên bán đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Ví dụ như Giấy xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…) của Chi cục Thuế.

- Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy.

- Đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai còn phải có văn bản của Sở Xây dựng trả lời cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán. Kèm với đó là thỏa thuận bảo lãnh của ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

- Trường hợp mua qua trung gian như môi giới, sàn giao dịch BĐS thì cần có các giấy tờ chứng minh tư cách của các chủ thể này, ví dụ như giấy ủy quyền, hợp đồng dịch vụ môi giới… 

Trình tự, thủ tục mua bán nhà ở

Bước 1: Các bên mua bán đến lập hợp đồng mua bán tại cơ quan công chứng (không phân biệt địa bàn), kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và giấy tờ tùy thân. Hợp đồng có thể được soạn sẵn hoặc do công chứng viên biên soạn.

Bước 2: Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (nếu là cá nhân), cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu là tổ chức). Trường hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của của cơ quan quản lý nhà ở nếu tại đô thị, có xác nhận của UBND cấp xã nếu tại nông thôn.

Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Bước 4: Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.

Bước 5: Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Như vậy khi hai bên ra phòng công chứng ký tên, lăn tay thì Quyền sử dụng đất đó vẫn chưa thuộc về bạn, vì đối với tài sản là bất động sản thì việc chuyển quyền sở hữu có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu (khoản 1 Điều 168 BLDS).

Việc thanh toán tiền và phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận nhằm đảm bảo quyền lợi của mình.

Nếu hai bên thỏa thuận bạn phải trả hết tiền và tự làm thủ tục còn lại thì lúc này bạn phải thực hiện nghĩa vụ thuế gồm lệ phí trước bạ (đây là loại phí mà theo quy định của pháp luật bên mua phải chịu), và thuế thu nhập cá nhân (đây là loại thuế mà theo quy định của pháp luật bên bán chịu).

Để cập nhật thông tin về tình hình mua bán đất Cần Giờ, giá đất Cần Giờ trong năm 2021 - 2022, quý khách có thể truy cập bannha24h.vn – trang đưa tin mua bán đất Cần Giờ uy tín, minh bạch, chính xác nhất hiện nay. Chúng tôi luôn có đội ngũ tư vấn chuyên nghiệp nhiệt tình luôn sẵn sàng hỗ trợ quý khách.

Tham khảo:

Cập nhật giá bán đất cần giờ gần phà Bình Khánh

Có nên mua đất Cần Giờ

Các dự án đang chờ đợi thi công ở đất Cần Giờ năm 2021